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艰难一年 | 融创阶梯

时间:2019-01-15 10:56研磨液技术信息网 点击:

  编者按:我们处在一个前所未有的创新时代,预测未来已经非常艰难,要如何才能做到更进一步——重构未来?对于房地产行业的未来,这是一个特别的命题,所有人都有自己的判断,每一家企业都在调整自身的战略和模式。无论如何,一切关于未来的猜想,想要重构未来,都应是基于过去的经验和总结。

  故此,观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数,通过分析标杆房企2018年经营策略和业绩表现,重磅推出“艰难一年”系列深度报道,让我们一起去观察,这些房企怎样应对艰难的2018年?又为2019年打下了什么样的基础?他们怎样重构自己的未来?

  观点指数“我们没有要赶超谁,我们一直是榜样。”孙宏斌一直很有自信。

  1月4日,融创发布公告称,2018年全年合约销售额为4649.5亿元(合同销售金额为人民币4608.3亿元,预订销售金额为人民币41.2亿元),同比增长27%。

  据观点指数了解,融创中国2018全年的销售目标为4500亿元。据此计算,2018年融创目标完成度约为103%。

  融创其实压力不小,与第三名恒大有超过1300亿元的差距,第五名保利也在虎视眈眈,通往第一的路并不好走。

  害怕压力显然不是融创的风格,逆市拿地、接盘万达文旅团队、乐视泥淖、金科股争……每一件事情都需要迎难而上。

  “就是做生意,肯定有输有赢,如果每件事都赢,那风险控制得非常好。但不可能每件事都赢,有的机会就不是你的。做了10件事,有8件赢了,2件输了,这公司都挺好的。”这就是孙宏斌和融创。

  融创的2018年,有赢,也有输,一切尚不能盖棺定论。

  融创“争四”

  2018年的你追我赶之后,融创和保利的第四之争以前者的胜利落下帷幕。

  1月4日,融创公告宣布,2018年全年共实现合约销售金额人民币4649.5亿元(合同销售金额为人民币4608.3亿元,预订销售金额为人民币41.2亿元),同比增长27%,合约销售面积约3056.2万平米,合约销售均价约人民币1.52万元/平米。

  公告中显示,2018年,融创中国权益合约销售金额为人民币3289.4亿元,同比增长23%,权益合同销售金额为人民币3262.8亿元,同比增长23%。

  按照4500亿元的销售目标计算,2018年融创目标完成度为103%。

数据来源:企业公告、观点指数整理

数据来源:企业公告、观点指数整理

  下半年通常是融创的销售爆发期,主要因为是其惯例推盘高峰期。2018年,融创同样牢牢把握住“金九银十”的传统销售节点,一举超过保利,稳居行业第四的位置,9月销售额达到全年最高点533.5亿元,10月实现销售额522.4亿元。

  当然,与2015年到2017年三年间整体合同销售额复合增长率超过130%的阶段相比,2018年,在整体行业增速下降的形势之下,融创的销售增幅也所有放缓。

数据来源:企业公告、观点指数整理

数据来源:企业公告、观点指数整理

  但是,对于已经达到一定规模的企业来说,实现高速增长并不容易。而且,从企业高层的言辞中也可以窥探出,融创可能在未来一两年会主动放慢节奏,更多考虑安全性。

  “我们是安全第一,这一两年都要把安全放在第一位。未来保持现在的规模难度不大,但增长也很难。”孙宏斌在2018年8月业绩会如是表示。

数据来源:企业公告、观点指数整理

数据来源:企业公告、观点指数整理

  从图中可以清晰地看到融创的进阶史:2011年,融创合同销售金额尚且排在行业第18位;2012年升至第13位;2013年第11位;2014年突入前10;2015年行业排名第9;2016年排名第7;2017年实现销售金额3620亿元,同比增长140%,行业排名第4;2018年保住了第四的位置,开始向前三出发。

  两驾马车

  在扩张的过程中,深耕一二线核心城市是融创的策略。截至2018上半年,融创总货值3.29万亿中,超过92%的土地储备位于一二线及环一线城市,布局城市74个,远少于恒大的228个和碧桂园的261个。

  2018年,融创拿地标准为“IRR高于50%,净利率高于15%”,较2016、2017年拿地标准“IRR高于30%,净利率高于10%”有了明显提升。

  与相同规模的企业相比,城市聚焦、并购拿地,融创在发展过程中异常谨慎。

  在2016、2017年公开土地市场频出地王的时候,融创选择从过热的招拍挂市场中抽身,寻找二级市场的收并购机会。

  截至2018年中期,融创新增土地储备约2920万平米,权益土地储备约1545万平米,平均土地成本为3620元/平米;包括旧改等协议状态的土地,融创土地储备规模达到2.31亿平米,总货值3.29万亿元,超过92%土地集中在一二线及环一线核心城市。

  根据融创的计划,下半年在拿地上还将坚持“多看少动”的策略,继续上半年的谨慎策略,坚持高拿地标准,审慎把握土地获取节奏并严格控制规模。

  土地储备是发展的粮草,基于对市场的敏锐判断,实际上,2018年公开市场上开始有了一些融创的身影。对融创来说,2018下半年是个拿地的好时机。据观点指数不完全统计,截止目前,融创2018年从公开市场斩获的土储已经达到1654.55万平米。

  在调控从严、企业银根收紧的现状下,土地市场降温明显,地块流拍、延期拍卖、底价成交成为常态,“入冬”成了行业的共识。

  有市场人士分析称,对于融创此类现金流充裕的龙头房企来说,逆市拿地是必须操作的策略,市场调整期的抄底逻辑一定是对的。只有把握机会拿下低成本、性价比高的地块,未来才会有好的投资回报和收益。

  该人士表示,大企业由于项目多、资金链长,回旋余地比小企业大很多,因此不用在市场很热的时候抢“地王”,预计投资、拿地、收并购的机会会一直持续到2019上半年。

  事实上,融创2017年收购的万达项目中,也涵盖大部分可供销售住宅项目。2018下半年,这场世纪大交易还在持续,融创直接将万达文旅团队收入囊中。